Yapılandırmada Üç Gizli Kalem: Tazminat, Masraf ve Şişen Anapara
1.000.000 TL kalan borç, 1.029.000 TL yeni kredi olarak kuruluyor. 29.000 TL'lik tazminat ve masraf bir kerelik gider değil, 84 ay boyunca oran taşıyan anapara.
İyihedef İçerik EkibiKonut finansmanı
Yapılandırma teklifinde en büyük punto yeni faiz oranıdır. Kararı belirleyen ise çoğu zaman onun yanındaki üç küçük kalemdir — ve üçüncüsü tabloda hiç görünmez.
Üç Kalem
Senaryo: kalan anapara 1.000.000 TL, kalan vade 84 ay, mevcut oran aylık %3,20, yeni oran aylık %2,50.
| Kalem | Tutar | Nereye gider |
|---|---|---|
| 1 · Erken ödeme tazminatı | 20.000 TL | Mevcut krediyi kapatmanın bedeli |
| 2 · Yeni kredi masrafları | 9.000 TL | Tahsis, ekspertiz, ipotek tesis |
| 3 · Anaparaya eklenme | — | Yeni kredi 1.029.000 TL olarak kurulur |
İlk ikisi bilinir. Üçüncüsü en çok atlanan ve en pahalı olanıdır.
Üçüncü Kalem Neden Önemli
29.000 TL çoğu durumda nakit olarak ödenmez; yeni kredinin içinden finanse edilir. Bunun sonucu şudur:
Bir kerelik gider olmaktan çıkar → 84 ay boyunca üzerine oran işleyen bir tutara dönüşür.
Yani 29.000 TL’lik masrafın gerçek bedeli 29.000 TL değildir; o tutarın vade boyunca taşıdığı fazla da eklenir.
Toplam Nasıl Çıkıyor
| Tutar | |
|---|---|
| Devam edersen toplam ödeme | 2.893.254 TL |
| Yenilersen toplam ödeme | 2.471.463 TL |
| Fark | +421.791 TL |
Yeni toplam, 1.029.000 TL’lik kredinin 84 ay boyunca aylık %2,50 ile ödenmesidir — tazminat ve masraflar zaten bu rakamın içindedir.
Bu senaryoda oran farkı (0,70 puan) üç kalemi rahatlıkla karşılıyor. Ama fark küçüldüğünde tablo hızla döner: %3,10’a geçişte sonuç eksiye düşer. Eşiğin nasıl bulunacağını yapılandırma ne zaman zarara döner yazısında ele aldık.
Tazminat: Tavan ≠ Uygulanacak Oran
Konut finansmanında erken ödeme tazminatı için mevzuatta bir tavan vardır ve kalan vadeye göre kademelidir. İhtiyaç ve taşıt kredilerinde erken ödeme tazminatı yoktur.
Teklif Karşılaştırma Kuralı
İki yapılandırma teklifini karşılaştırırken bakılacak sayı ilan edilen oran değildir. Aynı oranı veren iki teklif, masraf yapıları farklıysa farklı toplam üretir.
Doğru kıyas: aynı kalan anapara ve aynı yeni vadede, tazminat ve masraflar dâhil toplam geri ödeme.
Bu, kredi tarafındaki genel kuralın aynısıdır — ilan edilen faiz toplam maliyeti göstermez yazısında ele aldık.
Dört Soru
Teklifi değerlendirmeden önce:
- Tazminat oranım kaç? Sözleşmenden bak, tavanı varsayma.
- Masraflar kalem kalem ne? Tahsis, ekspertiz, ipotek ayrı ayrı.
- Bunlar nakit mi ödenecek, anaparaya mı eklenecek? İkisi farklı sonuç verir.
- Yeni vade ne? Uzarsa toplam büyür — vadeyi uzatarak taksit düşürmek yazısında.
Kendi Rakamınla Dene
Kredi yeniden yapılandırma aracı kalan anaparayı, vadeleri ve iki oranı alır; tazminat oranını ve masraf tutarını ayrı alanlarda sorar, ikisini de değiştirilebilir bırakır. Yeni kredinin ne kadara kurulduğunu, taksit ve toplam farkı, başabaş ayını birlikte gösterir.
Sık sorulanlar
- Yapılandırmada hangi kalemler çıkıyor?
- Üç kalem: mevcut kredinin erken ödeme tazminatı, yeni kredinin masrafları (tahsis, ekspertiz, ipotek tesis) ve bu ikisinin yeni kredinin anaparasına eklenmesi. Senaryoda 20.000 + 9.000 = 29.000 TL, yeni kredi 1.029.000 TL olarak kuruluyor.
- Tazminat neden anaparaya ekleniyor?
- Çünkü çoğu durumda nakit olarak ödenmez, yeni kredinin içinden finanse edilir. Bunun sonucu şudur: 29.000 TL bir kerelik gider olmaktan çıkar ve vade boyunca üzerine oran işleyen bir tutara dönüşür.
- Erken ödeme tazminatı ne kadar olabilir?
- Konut finansmanında mevzuatta bir tavan vardır ve kalan vadeye göre değişir; ihtiyaç ve taşıt kredilerinde erken ödeme tazminatı yoktur. Tavan bir üst sınırdır, uygulanacak oran değil — kurum daha azını uygulayabilir. Kesin oran sözleşmene bağlıdır.
- Teklifleri nasıl karşılaştırmalı?
- İlan edilen oran üzerinden değil, tazminat ve masraflar dâhil toplam geri ödeme üzerinden. İki teklifin oranı aynı olsa bile masraf yapıları farklıysa toplam sonuç farklı çıkar.
Yazar
iyihedef içeriklerini hazırlayan editoryal imza. Yazılar resmî kurum verileri (TCMB EVDS, TEFAS, TÜİK), elle doğrulanan yasal parametreler ve yayımlanmış akademik çalışmalar kullanılarak hazırlanır; mevzuata bağlı her sayı kaynağı ve yürürlük tarihiyle birlikte tutulur. Süreç ve düzeltme politikası yayın ilkeleri sayfasında yazılıdır.
Bu konuda
Önce konuyu tanı
- Bu rakam nereden geliyor? Veri kaynakları, yasal parametreler ve hesap yöntemiKavram
Sitedeki her rakam üç kaynaktan birinden gelir: robot serisi, elle bakımlı yasal parametre ya da senin girdin. Altı araçta kaynağı nerede göreceğini gösterir.
- Sıfırdan başlayanın yol haritası: önce güvence, sonra borç, sonra birikimKavram
Beş adım, beş araç: bir aylık güvence, iki borcun sırası, BES devlet katkısı, çocuğun eğitimi ve ev masrafları; her adımda bir kavram ve bir örnek rakam.
- Hesabın içini açmak: annuite, örtük faiz, Fisher ve ay ay bileşikKavram
Beş aracın motorundaki denklemler: annuite, örtük faiz, Fisher, geometrik değer kaybı ve kıdem formülü. Parametre adları, doğrulanmış örnekler, tablo kurulumu.
İlgili yazılar
- Vadeyi Uzatarak Taksit Düşürmek: Rahatlama mı, Ertelenmiş Maliyet mi?
Aynı yapılandırmada vade 84 aydan 120 aya çıkınca taksit 29.422'den 27.126 TL'ye iniyor ama toplam kazanç 421.791 TL'den 361.901 TL kayba dönüyor.
- Yapılandırma Ne Zaman Zarara Döner? Oran Farkının Eşiği
1.000.000 TL kalan borçta %3,20'den %2,50'ye geçmek 421.791 TL tasarruf sağlıyor; %3,10'a geçmek ise 9.675 TL kaybettiriyor. Eşiği tazminat ve masraflar belirliyor.
- Kredi yapılandırmada başabaş ayı: tazminat ne zaman geri gelir
Kalan 1.000.000 lira, 84 ay, aylık %3,20 yerine %2,50: 29.000 liralık tazminat ve masrafı taksit farkı altıncı ayda karşılar. Formül, eşik ve vade tablosu.