İlan Edilen Faiz Oranı Toplam Maliyeti Göstermez
Aylık %2,89 oranın yıllık etkin karşılığı %40,8'dir; 12 ile çarpmak eksik sonuç verir. 2.000.000 TL kredide toplam faiz 5.170.852 TL, yani anaparanın 2,6 katı.
İyihedef İçerik EkibiKonut finansmanı
Bir kredi ilanında en büyük punto genellikle faiz oranıdır. O oran doğru bir sayıdır ama tek başına toplam maliyeti göstermez — ve iki krediyi yan yana koyarken karşılaştırılması gereken sayı da o değildir.
Birinci Yanılgı: Aylık Oranı 12 ile Çarpmak
Türkiye’de konut ve taşıt kredisi faizi aylık ilan edilir. Aylık %2,89 gördüğünde akla gelen ilk işlem 12 ile çarpmaktır: %34,68.
Bu eksiktir. Faiz her ay kalan borç üzerinden işler ve işlemiş faiz de bir sonraki ayın hesabına girer. Doğru çevrim çarpma değil üs almadır:
(1 + 0,0289)¹² − 1 = %40,8
Aradaki fark 6 puandan fazla. On yıllık bir kredide bu fark, “biraz” değil, kararı değiştirecek büyüklüktedir.
İkinci Yanılgı: Taksite Bakıp Toplamı Görmemek
2.000.000 TL, 120 ay, aylık %2,89 senaryosunda:
| Tutar | |
|---|---|
| Aylık taksit | 59.757 TL |
| Toplam geri ödeme | 7.170.852 TL |
| Toplam faiz | 5.170.852 TL |
Toplam faiz, anaparanın 2,6 katı. Aylık taksit bütçene sığıyor olabilir — ama sığması, maliyetin küçük olduğu anlamına gelmez. Bunlar iki ayrı sorudur:
- Ödeyebilir miyim? → taksite bakılır.
- Ne kadara mal oluyor? → toplam geri ödemeye bakılır.
Kredi kararı çoğu zaman birincisiyle verilir, sonucu ikincisi belirler.
Üçüncü Yanılgı: Erimeyen Borcu Anlayamamak
İlk taksitin bileşimi:
| Tutar | Pay | |
|---|---|---|
| Faiz | 57.800 TL | %97 |
| Anapara | 1.957 TL | %3 |
İlk yıl boyunca ödediğin paranın neredeyse tamamı faizdir. Bu bir aksaklık değil, annüite yapısının doğal sonucudur: faiz kalan borç üzerinden işler ve kalan borç başta en büyüktür. Son taksitte tablo tersine döner — 1.679 TL faiz, 58.081 TL anapara.
Bunu bilmek iki şeyi değiştirir: krediyi erken kapatmanın ne zaman anlamlı olduğunu ve ilk yıllarda “borç neden azalmıyor” hissinin nereden geldiğini.
Taksitte Olmayan Kalemler
İlan edilen oran ve taksit hesabı, kredinin kendisini anlatır. Cepten çıkanların tamamı bu değildir:
- kredi tahsis ücreti
- ekspertiz ücreti
- ipotek tesis ücreti
- zorunlu deprem sigortası (DASK)
- tapu harcı ve döner sermaye
Bunlar taksit formülüne girmez ama tapu günü nakit olarak istenir. Kalem kalem tutarları için ev alırken cepten çıkanlar yazısına bakabilirsin.
Kendi Rakamınla Gör
Konut kredisi taksiti aracı tutarını, vadeni ve aylık oranını alır; taksiti, toplam faizi ve ay ay ödeme planını aynı ekranda verir. Aynı mantığın mevduat tarafındaki karşılığı için ilan edilen faiz, cebe giren getiri yazısına, taksitli alışverişteki karşılığı için taksitte gizli faiz yazısına bakabilirsin.
Sık sorulanlar
- Aylık faiz oranı neden 12 ile çarpılmaz?
- Çarpmak bileşiklenmeyi yok sayar. Aylık %2,89 oranın yıllık etkin karşılığı (1 + 0,0289)^12 − 1 hesabıyla %40,8 çıkar; 12 ile çarpınca %34,68 bulunur. Aradaki fark, faizin faizidir ve vade uzadıkça büyür.
- Toplam maliyeti hangi sayı gösterir?
- Toplam geri ödeme, yani taksit çarpı vade. 2.000.000 TL, 120 ay ve aylık %2,89 senaryosunda bu 7.170.852 TL'dir; anaparayı düşünce 5.170.852 TL faiz kalır. İki krediyi karşılaştırırken bakılacak sayı budur.
- İlan edilen orana ek olarak başka masraf çıkar mı?
- Kredi tahsis ücreti, ekspertiz, ipotek tesis ve zorunlu deprem sigortası gibi kalemler kredinin kendisinden ayrı çıkar. Bunlar taksit hesabına girmez ama cepten çıkar; tapu günü gereken nakdi ayrıca hesaplamak gerekir.
- Faiz oranındaki küçük fark ne kadar önemli?
- Vade uzadıkça çok önemli hâle gelir, çünkü fark her ay kalan borç üzerinden yeniden işler. Aynı anapara ve vadede oranın küçük bir değişimi toplam faizde yüzbinlerce liralık fark üretebilir; bu yüzden karşılaştırma toplam geri ödeme üzerinden yapılır.
Kaynaklar
Bu yazıdaki bilgiler aşağıdaki kaynaklara dayanır. Mevzuata bağlı sayılar yürürlük tarihiyle birlikte verilir; yöntemin tamamı veri ve yöntem sayfasında.
- Gelir İdaresi BaşkanlığıTapu harcı, döner sermaye ücreti ve emlak komisyonu üst sınırıMevzuat tarihinden beri yürürlükteEv alırken cepten çıkan yasal kalemler: alıcı ve satıcı tapu harcı oranı, döner sermaye ücreti ve emlakçı komisyonunun üst sınırı. Dayanağı 492 sayılı Harçlar Kanununun (4) sayılı tarifesi ile Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliktir.Adres tarihinde kontrol edildi
- DASKZorunlu deprem sigortası tarife ve talimatıMevzuat tarihinden beri yürürlüktePrim hesabındaki bölge ve yapı tipi katsayıları ile azami teminat tutarı.Adres tarihinde kontrol edildi
Yazar
iyihedef içeriklerini hazırlayan editoryal imza. Yazılar resmî kurum verileri (TCMB EVDS, TEFAS, TÜİK), elle doğrulanan yasal parametreler ve yayımlanmış akademik çalışmalar kullanılarak hazırlanır; mevzuata bağlı her sayı kaynağı ve yürürlük tarihiyle birlikte tutulur. Süreç ve düzeltme politikası yayın ilkeleri sayfasında yazılıdır.
Bu konuda
Önce konuyu tanı
- Beş dakikada beş cevap: kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksitKavram
Aceleci okur için altı araçlık yol: her durakta bir soru, motordan tek sayı, üç adım ve araç bağı. Kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksit, saat.
- Bu rakam nereden geliyor? Veri kaynakları, yasal parametreler ve hesap yöntemiKavram
Sitedeki her rakam üç kaynaktan birinden gelir: robot serisi, elle bakımlı yasal parametre ya da senin girdin. Altı araçta kaynağı nerede göreceğini gösterir.
- Sıfırdan başlayanın yol haritası: önce güvence, sonra borç, sonra birikimKavram
Beş adım, beş araç: bir aylık güvence, iki borcun sırası, BES devlet katkısı, çocuğun eğitimi ve ev masrafları; her adımda bir kavram ve bir örnek rakam.
İlgili yazılar
- Konut Kredisi Taksiti Nasıl Hesaplanır? Annüite Formülü ve Vadenin Sessiz Bedeli
Taksit tek bir formülden çıkar; vade uzadıkça taksit çok az düşer, toplam faiz çok artar. 2.000.000 TL, 120 ay, aylık %2,89 senaryosunda taksit 59.757 TL.
- Taksitte gizli faiz: vade farksız etiketinin arkasındaki örtük oran
60.000 lira peşin, on iki taksitle 66.000 lira: örtük aylık faiz %1,50, yıllık etkin %19,53. Denklem, parametre adları ve iki yolun ay ay tablosu.
- İlan Edilen Faiz, Cebe Giren Getiri Değildir: Üç Halkalı Zincir
İlan edilen oran zincirin yalnız ilk halkasıdır: örnek varsayımlarla yüzde 45 ilan, yüzde 10 stopajla yüzde 40,5 nete iner.