Peşinat yetmez: ev alırken kapanış günü cepten çıkan kalemler
Aracın örneğinde 5 milyon liralık ev ve 2 milyon kredi için masraflar 243.034 lira; tapu günü peşinatla birlikte 3.243.034 lira gerekir.
İyihedef İçerik EkibiKonut finansmanı
Peşinat, tapu günü cepten çıkan paranın tamamı değildir. Üstüne harçlar, komisyon ve kredi masrafları gelir. Ev alırken cepten çıkan aracının varsayılan örneğinde 5.000.000 liralık bir ev için 2.000.000 lira kredi çekilir; peşinat 3.000.000 liradır. Masraflar sekiz kalemde 243.034 lira eder. Tapu günü elinde olması gereken toplam 3.243.034 liradır. Masraf, satış bedelinin %4,86’sıdır.
Kalemler tek tek
Her kalemi bir cümleyle tanımlayıp örnekteki tutarını yazıyorum. Oranlar Ocak 2026 itibarıyla geçerli; araçtaki parametre dosyasından okunur, mevzuat değişince orada güncellenir.
Tapu harcı, tapuda satış işlemi için devlete ödenen harçtır. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı satış bedelinin %2’sini öder. Örnekte alıcı payı 100.000 lira.
Döner sermaye ücreti, tapu müdürlüğünün işlem için aldığı sabit ücrettir. 2026 tarifesinde 2.534 lira. Büyükşehirlerde bölge katsayısıyla artabilir.
Emlak komisyonu, emlakçının aracılık için aldığı ücrettir. Yönetmelik tavanı satış bedelinin %4’ü artı KDV; aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı eşit paylaşır. Alıcı payı %2, örnekte 100.000 lira. Komisyonun KDV’si %20, yani 20.000 lira.
Tahsis ücreti, bankanın krediyi açarken aldığı ücrettir. Tavanı kredi tutarının binde 5’i; 2.000.000 lira kredi için 10.000 lira.
Ekspertiz ücreti, bankanın atadığı değerleme şirketinin evi incelemesi için ödenen ücrettir. Bir tarife değil, piyasa aralığıdır; araç 4.000 lira varsayar.
İpotek, kredi ödenene kadar evin bankaya teminat olarak tapuya işlenmesidir. Tapuda ipotek tesis ücreti örnekte 3.500 lira.
DASK, zorunlu deprem sigortasıdır; tapu işleminde poliçe istenir. Araç yıllık prim için 3.000 lira yazar; tam tutar DASK primi aracından gelir.
| Kalem | Dayanak | Tutar |
|---|---|---|
| Tapu harcı (alıcı payı) | Satış bedelinin %2 · 1 Ocak 2026'dan beri‘si | 100.000 lira |
| Döner sermaye ücreti | Sabit ücret | 2.534 lira |
| Emlak komisyonu (alıcı payı) | Satış bedelinin %2 · 1 Ocak 2026'dan beri‘si | 100.000 lira |
| Komisyon KDV | Komisyonun %20’si | 20.000 lira |
| Kredi tahsis ücreti | Kredinin binde 5’i | 10.000 lira |
| Ekspertiz ücreti | Piyasa aralığı | 4.000 lira |
| İpotek tesis ücreti | Tapu işlemi | 3.500 lira |
| DASK (yıllık prim) | Örnek değer | 3.000 lira |
| Toplam masraf | 243.034 lira |
İki seçenek sayıyı nasıl değiştirir?
Araçta iki soru var. Cevapları toplamı görünür biçimde oynatır.
Satıcının harcını da sen mi ödüyorsun? Yasada iki taraf kendi %2’sini öder. Uygulamada alıcının tamamını üstlendiği pazarlık yaygındır. Örnekte “evet” dersen 100.000 lira daha eklenir: masraf 343.034 lira, gereken nakit 3.343.034 lira, oran %6,86.
Kredi çekiyor musun? Kredi sıfırsa tahsis, ekspertiz ve ipotek kalemleri düşer. Masraf 225.534 liraya iner; ama peşinat 5.000.000 lira olur ve gereken nakit 5.225.534 liraya çıkar.
Bu oranlar nereden geliyor?
Her oranlı kalemin bir dayanağı var. Tapu harcı 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı tarifeden gelir. Emlak komisyonu tavanı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 20’de yazar. Tahsis ücreti tavanı BDDK’nın finansal tüketicilerden alınacak ücretler yönetmeliğinden okunur. Döner sermaye ücreti her yıl tarifeyle yenilenir. Ekspertiz ve ipotek tesis ücretleri ise bir tarifeye değil piyasa aralığına dayanır; araç orta değeri varsayılan gösterir.
Araç bu kaynakları akordiyonda tarihiyle listeler. Tablodaki “dayanak” sütunu, her kalemin hangi tutara hangi oranla uygulandığını yazar.
Neden peşinat hedefine eklenir?
Peşinat için biriktiren kişi çoğu zaman tek bir sayı tutar: evin fiyatı eksi kredi. Masraflar o sayının dışında kalır ve tapu günü açık verir. Örnekte açık 243.034 liradır; bu, ayda 20.000 lira biriktiren biri için bir yıllık katkıya yakındır.
Bu yüzden hedef tutarı, peşinat artı masraf olarak yazmak işe yarar. Araç toplamı verir; ev alma süresi aracına hedef olarak taşıyabilirsin.
Bu yazı sıfırdan başlayanın yol haritasında son adımdır. Ev, güvence ve borç sırasından sonra gelir; kalemleri bilmek o sırayı bozmaz, yalnız hedefi doğru yazdırır.
İlk adım
- Satış fiyatını ve çekeceğin kredi tutarını yaz.
- Emlakçı var mı, satıcının harcını kim ödüyor, seç.
- Akordiyondaki oranları teklifindeki rakamlarla değiştir; tablo her kalemin dayanağını yazar.
Özet
- Aracın örneğinde masraflar 243.034 lira; peşinatla birlikte tapu günü 3.243.034 lira gerekir.
- En büyük iki kalem tapu harcı ve emlak komisyonu; ikisi de satış bedelinin %2’si.
- Satıcının harcını üstlenmek 100.000 lira ekler; kredisiz alımda üç kalem düşer ama peşinat büyür.
- Oranlar Ocak 2026 itibarıyla parametre dosyasından okunur; mevzuat değişince orada güncellenir.
Sık sorulanlar
- Tapu harcını kim öder?
- Yasal olarak alıcı ve satıcı ayrı ayrı satış bedelinin yüzde 2 sini öder. Uygulamada alıcının tamamını üstlendiği pazarlık yaygındır; araçta bunu seçince masraf 100.000 lira artar.
- Kredi çekmezsem hangi kalemler düşer?
- Tahsis ücreti, ekspertiz ücreti ve ipotek tesis ücreti. Örnekte masraf 225.534 liraya iner; ama peşinat 5.000.000 lira olur ve tapu günü gereken nakit 5.225.534 liraya çıkar.
- Bu oranlar değişirse ne olur?
- Oranlar araçtaki parametre dosyasından okunur ve Ocak 2026 itibarıyla geçerlidir. Mevzuat değişince dosya güncellenir; araçta her oranı kendi teklifine göre de değiştirebilirsin.
Kaynaklar
Bu yazıdaki bilgiler aşağıdaki kaynaklara dayanır. Mevzuata bağlı sayılar yürürlük tarihiyle birlikte verilir; yöntemin tamamı veri ve yöntem sayfasında.
- Gelir İdaresi BaşkanlığıTapu harcı, döner sermaye ücreti ve emlak komisyonu üst sınırıMevzuat tarihinden beri yürürlükteEv alırken cepten çıkan yasal kalemler: alıcı ve satıcı tapu harcı oranı, döner sermaye ücreti ve emlakçı komisyonunun üst sınırı. Dayanağı 492 sayılı Harçlar Kanununun (4) sayılı tarifesi ile Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliktir.Adres tarihinde kontrol edildi
- DASKZorunlu deprem sigortası tarife ve talimatıMevzuat tarihinden beri yürürlüktePrim hesabındaki bölge ve yapı tipi katsayıları ile azami teminat tutarı.Adres tarihinde kontrol edildi
- BDDKFinansal tüketicilerden alınacak ücretlere ilişkin usul ve esaslarKurum yayınıKredi tahsis ücreti gibi kalemlerin üst sınırını belirleyen düzenleme.Adres tarihinde kontrol edildi
Yazar
iyihedef içeriklerini hazırlayan editoryal imza. Yazılar resmî kurum verileri (TCMB EVDS, TEFAS, TÜİK), elle doğrulanan yasal parametreler ve yayımlanmış akademik çalışmalar kullanılarak hazırlanır; mevzuata bağlı her sayı kaynağı ve yürürlük tarihiyle birlikte tutulur. Süreç ve düzeltme politikası yayın ilkeleri sayfasında yazılıdır.
Bu konuda
Önce konuyu tanı
- Beş dakikada beş cevap: kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksitKavram
Aceleci okur için altı araçlık yol: her durakta bir soru, motordan tek sayı, üç adım ve araç bağı. Kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksit, saat.
- Bu rakam nereden geliyor? Veri kaynakları, yasal parametreler ve hesap yöntemiKavram
Sitedeki her rakam üç kaynaktan birinden gelir: robot serisi, elle bakımlı yasal parametre ya da senin girdin. Altı araçta kaynağı nerede göreceğini gösterir.
- Sıfırdan başlayanın yol haritası: önce güvence, sonra borç, sonra birikimKavram
Beş adım, beş araç: bir aylık güvence, iki borcun sırası, BES devlet katkısı, çocuğun eğitimi ve ev masrafları; her adımda bir kavram ve bir örnek rakam.
İlgili yazılar
- Tapu harcı, komisyon, ekspertiz: her kalemin dayanağı ve tarihi
5 milyonluk evde peşinat dışı masraf 243.034 lira. Sekiz kalemin üçü kanun tarifesi, ikisi yönetmelik tavanı, üçü tahmin; hangisi hangisi, tarihiyle.
- Konut Kredisi Almadan Önce Bilinmesi Gerekenler: Taksit, Vade ve Toplam Maliyet
Kredi tutarı, vade ve aylık taksit birbirine bağlıdır; vade uzadıkça taksit düşer ama toplam geri ödeme büyür.