Tapu harcı, komisyon, ekspertiz: her kalemin dayanağı ve tarihi

5.000.000 liralık bir ev, 2.000.000 lira konut kredisi ve emlakçı aracılığıyla alınırsa tapu günü peşinat dışında 243.034 lira nakit gerekir; bu, satış bedelinin yüzde 4,86’sıdır. Peşinatla birlikte elde olması gereken toplam 3.243.034 lira. Bu sayı sekiz kalemin toplamıdır ve sekiz kalem aynı cinsten değildir: üçü kanun ya da tarifeyle sabit, ikisi yönetmelik tavanı, üçü tahmin.

Şüpheci okur için asıl bilgi toplam değil, ayrımdır. Hangi kalemi kimse değiştiremez, hangisi pazarlığa açık, hangisi sadece bir aralık? Rakamlar ev alırken cepten çıkan aracının varsayılan girdileriyle üretildi.

Sekiz kalem, üç tür dayanak

Kalem	Tutar	Hesap	Dayanak	Tür
Tapu harcı (alıcı payı)	100.000	bedelin yüzde 2’si	492 sayılı Harçlar Kanunu, 4 sayılı tarife	tarife
Döner sermaye ücreti	2.534	sabit	Tapu ve Kadastro döner sermaye tarifesi, 2026	tarife
Emlak komisyonu (alıcı payı)	100.000	bedelin yüzde 2’si	Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 20	tavan
Komisyon KDV	20.000	komisyonun yüzde 20’si	KDV oranı	tarife
Kredi tahsis ücreti	10.000	kredinin binde 5’i	BDDK finansal tüketici ücretleri yönetmeliği	tavan
Ekspertiz ücreti	4.000	sabit	piyasa aralığı 3.000–5.000	tahmin
İpotek tesis ücreti	3.500	sabit	piyasa aralığı 3.000–4.000	tahmin
Zorunlu deprem sigortası	3.000	yıllık prim	DASK tarifesi, araçtan	girdi
Toplam	243.034

Bu oranların ve tutarların hiçbiri hesap motoruna gömülü değildir. Hepsi veri/konut-alim-masrafi.json parametre dosyasından gelir; dosyanın geçerlilik tarihi 1 Ocak 2026, son doğrulama tarihi 2 Eylül 2026. Mevzuat değişince kod değil, o dosya güncellenir ve araç sayfasındaki akordiyon yeni tarihi gösterir.

Tarife olan kalemler: harç ve döner sermaye

Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı 4 sayılı tarifede yazılıdır: gayrimenkul devrinde alıcı ve satıcı, beyan edilen bedel üzerinden ayrı ayrı binde 20 öder. 5.000.000 liralık evde bu, her taraf için 100.000 liradır.

Oran tarifedir; kimse indiremez. Kimin ödeyeceği ise başka bir mesele: uygulamada alıcının satıcı payını da üstlendiği pazarlık yaygındır. Araçta “satıcının harcını alıcı ödüyor” seçeneğini açarsan toplam 343.034 liraya çıkar. Ayrıca beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin altındaysa harç emlak vergisi değeri üzerinden alınır; araç girilen bedeli esas alır ve bunu yazar.

Döner sermaye ücreti, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yıllık tarifesinden gelir; 2026 için 2.534 lira. Her Ocak yeniden değerleme oranıyla değişir ve parametre dosyası o ay bakılacak kalemler listesinde tutar.

Tavan olan kalemler: komisyon ve tahsis ücreti

Emlak komisyonu bir tarife değil, üst sınırdır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 20, hizmet bedelinin satış bedelinin yüzde 4’ü artı KDV’yi aşamayacağını ve aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılacağını söyler. Araç bu yüzden alıcı payını yüzde 2 artı yüzde 20 KDV olarak varsayar: 100.000 artı 20.000 lira. Sözleşmende daha düşük bir oran varsa akordiyondan yazarsın; daha yüksek bir oran yönetmeliğe aykırıdır.

Kredi tahsis ücreti de tavandır. BDDK’nın finansal tüketicilerden alınacak ücretlere ilişkin yönetmeliği, tahsis ücretini kredi tutarının binde 5’iyle sınırlar. 2.000.000 lira kredide en çok 10.000 lira. Banka daha azını alabilir; araç tavanı gösterir ve bunu “tavan” diye işaretler.

Tahmin olan kalemler: ekspertiz ve ipotek

Ekspertiz ücreti ve ipotek tesis ücreti için bir tarife yoktur. Banka değerleme şirketini atar, ücret şehre ve konuta göre değişir; ipotek tesisi tapuda ayrı bir işlem olarak ücretlendirilir. Parametre dosyası bu iki kalemi aralık olarak taşır: ekspertiz 3.000–5.000, ipotek tesis 3.000–4.000 lira. Araç orta değeri varsayılan gösterir (4.000 ve 3.500) ve dosyanın kendisi bunun bir tahmin olduğunu yazar. Kredi çekmiyorsan üç kredi kalemi de hesaptan düşer; toplam 225.534 liraya iner.

Zorunlu deprem sigortası primi ayrı bir aracın işidir; DASK tarifesi konutun yüzölçümüne, yapı türüne ve bölgeye bağlıdır. Buradaki 3.000 lira bir varsayılan girdidir, hesap değil. DASK aracından kendi primini alıp buraya yazabilirsin.

Yüzde 4,86 neyi kapsamıyor?

Aracın modellemediği kalemler de var ve şüpheci okurun bunları bilmesi gerekir. Taşınma, tadilat ve aidat devri hesapta yoktur; noter, vekâlet ve abonelik ücretleri de. Kredi çekiliyorsa hayat sigortası ve konut sigortası, banka şartına göre eklenebilir; araç bunları bilmez. Ev sahibi olduktan sonra sürekli çıkan kalemleri ev sahibi olmanın gizli maliyetleri yazısı ayrı ele alır.

Sitedeki her aracın veri kaynağını ve parametre dosyasını nasıl gösterdiğini bu rakam nereden geliyor makalesinde topladık.

Özet

• 5.000.000 liralık ev, 2.000.000 kredi ve emlakçıyla tapu günü masraf 243.034 lira (yüzde 4,86); peşinatla birlikte 3.243.034 lira.
• Tapu harcı ve döner sermaye tarifedir: Harçlar Kanunu 4 sayılı tarife (binde 20, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı) ve 2026 döner sermaye tarifesi (2.534 lira).
• Komisyon ve tahsis ücreti tavandır: yönetmelik madde 20 (yüzde 4 artı KDV, eşit paylaşım) ve BDDK yönetmeliği (binde 5); sözleşmendeki oran yazılır.
• Ekspertiz ve ipotek tesis tahmindir; DASK primi girdidir. Hepsi 1 Ocak 2026 geçerlilik tarihli parametre dosyasından okunur ve mevzuat değişince orada güncellenir.