Kredi yapılandırmada başabaş ayı: tazminat ne zaman geri gelir
Kalan 1.000.000 lira, 84 ay, aylık %3,20 yerine %2,50: 29.000 liralık tazminat ve masrafı taksit farkı altıncı ayda karşılar. Formül, eşik ve vade tablosu.
İyihedef İçerik EkibiKonut finansmanı
Faizler düştüğünde krediyi kapatıp yenisini çekmenin bedeli iki kalemdir: erken ödeme tazminatı ve yeni kredinin masrafları. Aracın varsayılan örneğinde kalan anapara 1.000.000 lira, kalan vade 84 ay, mevcut aylık faiz %3,20, yeni faiz %2,50, yeni vade 84 ay, tür konut kredisi. Tazminat 20.000 lira (kalan anaparanın %2’si), tahsis ücreti 5.000 lira (binde 5), ekspertiz ücreti 4.000 lira; 29.000 liranın tamamı yeni kredinin üstüne biner ve yeni kredi 1.029.000 lira olur. Devam taksiti 34.443,50 lira, yeni taksit 29.422,18 lira; aylık fark 5.021,32 lira. 29.000 / 5.021,32 = 5,78: taksit farkı, tazminatla masrafları altıncı ayda karşılar. Toplam ödemede fark 421.790,88 lira, yenileme lehine. Kümülatif ödeme eğrileri bu girdilerde hiç kesişmez; aracın başabaş ayı alanı boş kalır, çünkü yeni taksit ilk aydan düşüktür.
Tek formül, iki plan
Krediyi yeniden yapılandırma aracı iki planı aynı annuite formülüyle hesaplar:
T = A · r · (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)
- Devam planı:
A = kalanAnaparaMinor,r = mevcutAylikFaiz,n = kalanVadeAy. - Yenileme planı:
A = kalanAnaparaMinor + erkenOdemeUcretiMinor + masraflarMinor,r = yeniAylikFaiz,n = yeniVadeAy; buradaerkenOdemeUcretiMinor = kalanAnaparaMinor · erkenOdemeOrani.
Çıktılar devamTaksitMinor, yeniTaksitMinor, toplamFarkMinor (devam
toplamı eksi yenileme toplamı; artı ise yenilemek toplamda daha az öder),
taksitFarkMinor ve basabasAy. Oran aylıktır, bankanın ilan ettiği
biçimde; yıllık karşılığı (1 + r)^12 − 1 ile bulunur: %3,20 aylık yıllık
etkin %45,93, %2,50 aylık %34,49 eder. Kendi tablonda
PMT(0,032; 84; -1000000) devam taksitini verir.
Tazminat ve masraflar parametre dosyasından gelir
1 Ocak 2026 itibarıyla geçerli kademeler Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği madde 21 ve 6502 sayılı Kanun madde 37’den gelir: kalan vade 36 ay ve altındaysa kalan anaparanın en çok %1’i, 36 ayın üstündeyse en çok %2’si. İhtiyaç ve taşıt kredilerinde tazminat yoktur. Bunlar tavandır; banka azını uygulayabilir ve akordiyonda sözleşmendeki oranı yazarsın. Kademeler araçtaki parametre dosyasından okunur, yönetmelik değişince orada güncellenir. Kalan vade 36 ay olsaydı tazminat 10.000 lira olurdu.
Masraf varsayılanı iki kalemdir: tahsis ücreti, BDDK ücret yönetmeliğindeki binde 5 tavanıyla; ekspertiz ücreti, 4.000 lira varsayılan ve 3.000–5.000 lira piyasa aralığıyla (tarife değil, tahmin). Konutta ipotek tesis ücreti gibi başka bir kalem varsa masraf alanına eklersin; araç uydurmaz.
Üç ayrı başabaş, üç ayrı soru
Başabaş noktası tek bir sayı değildir; hangi soruyu sorduğuna göre üç ayrı ay çıkar.
- Geri kazanım ayı:
⌈(tazminat + masraflar) / taksit farkı⌉. Araç bu satırı basmaz; iki manşet sayısından tabloda türetilir. Tazminat peşin ödenmediği, yeni krediye eklendiği için “geri gelmesi” faiz farkının onu eritmesidir: örnekte 6. ay. - Kümülatif ödeme eğrilerinin kesişimi (
basabasAy): eğriler yalnız yeni taksit yüksekse ya da vadeler farklıysa kesişir. Yeni vade 120 ay olursa taksit 27.126,29 liraya düşer, devam planı 84. ayda biter, yenileme ödemeye devam eder ve eğriler 107. ayda kesişir. - Toplam farkın işareti: vade uzatınca taksit düşerken toplam artabilir; araç bu yüzden tek sayıya indirgemez.
| Yeni vade | Yeni taksit | Taksit farkı | Toplam farkı | Başabaş ayı |
|---|---|---|---|---|
| 60 ay | 33.291,64 | +1.151,86 | +895.755,60 | yok |
| 84 ay | 29.422,18 | +5.021,32 | +421.790,88 | yok |
| 120 ay | 27.126,29 | +7.317,21 | −361.900,80 | 107 |
Faiz düşüşü ne kadar küçük olabilir
Aynı vadede yeni faiz %3,00 olsa toplam fark +63.933,24 lira, taksit farkı +761,11 lira; %3,10 olsa toplam fark −9.675,12 lira ve yeni taksit 115,18 lira daha yüksek. Bu girdilerde eşik aylık %3,00 ile %3,10 arasındadır: 20 baz puanlık düşüş 29.000 liralık maliyeti erittiği hâlde 10 baz puan eritmez. İhtiyaç kredisinde tazminat olmadığı için aynı faiz düşüşü daha çok fark yaratır: masraf yalnız 5.000 lira, toplam fark 479.435,04 lira, taksit farkı 5.707,56 lira.
Annuite formülünün öteki araçlardaki kullanımı ve elektronik tablo notu Hesabın içini açmak makalesinde. Yeni kredinin ipotek ve masraf kalemleri konut kredisi almadan önce bilinmesi gerekenler yazısında; faizin adının konmadığı öteki durum taksitteki örtük oran yazısında.
Özet
- İki plan aynı annuite formülüyle hesaplanır; yenileme planının anaparası kalan anapara artı tazminat artı masraflardır.
- Varsayılan örnekte 29.000 liralık maliyeti 5.021,32 liralık taksit farkı altıncı ayda karşılar; toplamda 421.790,88 lira daha az ödenir.
- Aracın başabaş ayı kümülatif eğrilerin kesişimidir ve yalnız vadeler farklıysa oluşur: 120 aylık yeni vadede 107. ay, toplam ise 361.900,80 lira daha yüksek.
- Tazminat kademeleri (1 Ocak 2026: %1 / %2, tüketici kredisinde sıfır) ve masraf varsayılanları parametre dosyasından gelir; sözleşmendeki sayı farklıysa akordiyonda değiştirilir.
Sık sorulanlar
- Erken ödeme tazminatı neyin üzerinden hesaplanır?
- Erken ödenen kalan anapara üzerinden, kalan faiz üzerinden değil. Konut kredisinde 1 Ocak 2026 itibarıyla tavan kalan vade 36 ay ve altında %1, üstünde %2; ihtiyaç ve taşıt kredisinde tazminat yoktur. Banka tavandan azını uygulayabilir; araç sözleşmendeki oranı yazmana izin verir.
- Aracın başabaş ayı ile yazıdaki geri kazanım ayı aynı şey mi?
- Değil. Araç, iki planın kümülatif ödeme eğrilerinin kesiştiği ayı yazar; eğriler yalnız vadeler farklıysa ya da yeni taksit yüksekse kesişir. Geri kazanım ayı ise tazminat ve masrafların taksit farkıyla kaç ayda karşılandığıdır; aracın iki manşet sayısından tabloda türetilir.
- Taksit düştü ama toplam arttı; hangisine bakmalıyım?
- İkisi ayrı ölçüdür ve araç ikisini de basar. Vade uzatılınca aylık yük düşer ama faiz daha uzun süre işler; örnekte 120 aylık yeni vade taksiti 7.317 lira düşürürken toplam ödemeyi 361.901 lira artırır. Karar, bütçedeki aylık yükle toplam maliyet arasındaki tercihtir.
Kaynaklar
Bu yazıdaki bilgiler aşağıdaki kaynaklara dayanır. Mevzuata bağlı sayılar yürürlük tarihiyle birlikte verilir; yöntemin tamamı veri ve yöntem sayfasında.
- BDDKFinansal tüketicilerden alınacak ücretlere ilişkin usul ve esaslarKurum yayınıKredi tahsis ücreti gibi kalemlerin üst sınırını belirleyen düzenleme.Adres tarihinde kontrol edildi
Yazar
iyihedef içeriklerini hazırlayan editoryal imza. Yazılar resmî kurum verileri (TCMB EVDS, TEFAS, TÜİK), elle doğrulanan yasal parametreler ve yayımlanmış akademik çalışmalar kullanılarak hazırlanır; mevzuata bağlı her sayı kaynağı ve yürürlük tarihiyle birlikte tutulur. Süreç ve düzeltme politikası yayın ilkeleri sayfasında yazılıdır.
Bu konuda
Önce konuyu tanı
- Beş dakikada beş cevap: kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksitKavram
Aceleci okur için altı araçlık yol: her durakta bir soru, motordan tek sayı, üç adım ve araç bağı. Kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksit, saat.
- Bu rakam nereden geliyor? Veri kaynakları, yasal parametreler ve hesap yöntemiKavram
Sitedeki her rakam üç kaynaktan birinden gelir: robot serisi, elle bakımlı yasal parametre ya da senin girdin. Altı araçta kaynağı nerede göreceğini gösterir.
- Sıfırdan başlayanın yol haritası: önce güvence, sonra borç, sonra birikimKavram
Beş adım, beş araç: bir aylık güvence, iki borcun sırası, BES devlet katkısı, çocuğun eğitimi ve ev masrafları; her adımda bir kavram ve bir örnek rakam.
İlgili yazılar
- Taksitte gizli faiz: vade farksız etiketinin arkasındaki örtük oran
60.000 lira peşin, on iki taksitle 66.000 lira: örtük aylık faiz %1,50, yıllık etkin %19,53. Denklem, parametre adları ve iki yolun ay ay tablosu.
- Konut Kredisi Almadan Önce Bilinmesi Gerekenler: Taksit, Vade ve Toplam Maliyet
Kredi tutarı, vade ve aylık taksit birbirine bağlıdır; vade uzadıkça taksit düşer ama toplam geri ödeme büyür.