Yapılandırma Ne Zaman Zarara Döner? Oran Farkının Eşiği
1.000.000 TL kalan borçta %3,20'den %2,50'ye geçmek 421.791 TL tasarruf sağlıyor; %3,10'a geçmek ise 9.675 TL kaybettiriyor. Eşiği tazminat ve masraflar belirliyor.
İyihedef İçerik EkibiKonut finansmanı
“Faizler düştü, yapılandırayım” cümlesi doğru bir sezgiye dayanır ama eksik bir hesaba. Yapılandırmanın bir bedeli vardır ve oran farkı yeterince büyük değilse o bedel kazancı yutar.
Dört Senaryo, Bir Eşik
Senaryo: kalan anapara 1.000.000 TL, kalan vade 84 ay, mevcut oran aylık %3,20. Yeni vade de 84 ay; erken ödeme tazminatı %2, masraflar 9.000 TL.
| Yeni oran | Yeni taksit | Taksit farkı | Toplam fark |
|---|---|---|---|
| %2,50 | 29.422 TL | 5.021 TL | +421.791 TL |
| %2,80 | 31.953 TL | 2.490 TL | +209.187 TL |
| %3,00 | 33.682 TL | 761 TL | +63.933 TL |
| %3,10 | 34.559 TL | −115 TL | −9.675 TL |
Mevcut taksit: 34.444 TL.
Eşiği Ne Belirliyor
Üç kalem:
1 · Erken ödeme tazminatı. Senaryoda kalan anaparanın %2’si — 20.000 TL. Konut finansmanında mevzuatta tavan vardır ve kalan vadeye göre değişir; gerçek oran sözleşmene bağlıdır.
2 · Yeni kredinin masrafları. Tahsis, ekspertiz, ipotek tesis — senaryoda 9.000 TL.
3 · Bu ikisinin anaparaya eklenmesi. Toplam 29.000 TL yeni kredinin içine girer: yeni kredi 1.029.000 TL olarak kurulur. Yani sadece bir kerelik gider değil, 84 ay boyunca üzerine oran işleyen bir tutar.
Üçüncü nokta en çok atlanandır ve ayrıntısını yapılandırmada üç gizli kalem yazısında ele aldık.
Toplam Fark Nereden Çıkıyor
%2,50 senaryosunda:
| Tutar | |
|---|---|
| Devam edersen toplam ödeme | 2.893.254 TL |
| Yenilersen toplam ödeme | 2.471.463 TL |
| Fark | 421.791 TL |
Yeni toplam, 1.029.000 TL’lik yeni kredinin 84 ay boyunca aylık %2,50 ile ödenmesidir — tazminat ve masraflar zaten içinde.
Eşik Her Kredide Farklı
Yukarıdaki eşik (%3,10 civarı) bu senaryoya özgüdür. Şunlar değişince eşik de kayar:
- Kalan vade. Kısaldıkça yapılandırmanın kazanacağı ay sayısı azalır; eşik yükselir.
- Tazminat oranı. Sözleşmende tazminat yoksa eşik belirgin biçimde düşer.
- Masraf tutarı. Yüksek masraf, gereken oran farkını büyütür.
- Kalan anapara. Tazminat anapara üzerinden hesaplandığı için ölçek etkisi vardır.
Nasıl Bulunur
Araçta yeni oranı kademe kademe değiştir ve toplam farkın işaret değiştirdiği noktayı ara. Eksiye döndüğü an, o kredi için eşiktir.
Kazanç pozitifken bile ikinci bir soru kalır: ne zaman geri döner? Bunu yapılandırmada başabaş ayı yazısında ele aldık.
Kendi Rakamınla Dene
Kredi yeniden yapılandırma aracı kalan anaparayı, kalan vadeyi, mevcut ve yeni oranı, yeni vadeyi alır; tazminat ve masraflarla birlikte devam etmek ile yenilemek arasındaki taksit ve toplam farkını verir. Tazminat oranı ve masraf tutarı ekranda görünür ve değiştirilebilir. Krediyi kapatmayı düşünüyorsan erken kapatma aracına bakabilirsin.
Sık sorulanlar
- Yapılandırma ne zaman zarar ettirir?
- Yeni oranla sağlanan taksit tasarrufu, erken ödeme tazminatı ve yeni kredinin masraflarını karşılamadığında. 1.000.000 TL kalan borç ve 84 ay senaryosunda %3,20'den %3,10'a geçmek toplamda 9.675 TL kayıp üretiyor.
- Kazanç oran farkıyla nasıl değişiyor?
- Aynı senaryoda %2,50'ye geçiş 421.791 TL, %2,80'e geçiş 209.187 TL, %3,00'e geçiş 63.933 TL kazanç veriyor; %3,10'da sonuç eksiye dönüyor. Kazanç oran farkıyla birlikte hızla küçülür.
- Tazminat ve masraf ne kadar tutuyor?
- Senaryoda erken ödeme tazminatı 20.000 TL (kalan anaparanın %2'si) ve yeni kredi masrafları 9.000 TL. Toplam 29.000 TL yeni kredinin anaparasına eklenir; yeni kredi 1.029.000 TL olarak kurulur.
- Eşiği kendim nasıl bulurum?
- Yeni oranı kademe kademe değiştirip toplam farkın işaret değiştirdiği noktayı ararsın. Araç toplam farkı her ayarda yeniden hesaplar; eksiye döndüğü an eşiktir. Eşik, tazminat oranına ve masraf tutarına göre her kredide farklıdır.
Yazar
iyihedef içeriklerini hazırlayan editoryal imza. Yazılar resmî kurum verileri (TCMB EVDS, TEFAS, TÜİK), elle doğrulanan yasal parametreler ve yayımlanmış akademik çalışmalar kullanılarak hazırlanır; mevzuata bağlı her sayı kaynağı ve yürürlük tarihiyle birlikte tutulur. Süreç ve düzeltme politikası yayın ilkeleri sayfasında yazılıdır.
Bu konuda
Önce konuyu tanı
- Beş dakikada beş cevap: kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksitKavram
Aceleci okur için altı araçlık yol: her durakta bir soru, motordan tek sayı, üç adım ve araç bağı. Kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksit, saat.
- Sıfırdan başlayanın yol haritası: önce güvence, sonra borç, sonra birikimKavram
Beş adım, beş araç: bir aylık güvence, iki borcun sırası, BES devlet katkısı, çocuğun eğitimi ve ev masrafları; her adımda bir kavram ve bir örnek rakam.
- Hesabın içini açmak: annuite, örtük faiz, Fisher ve ay ay bileşikKavram
Beş aracın motorundaki denklemler: annuite, örtük faiz, Fisher, geometrik değer kaybı ve kıdem formülü. Parametre adları, doğrulanmış örnekler, tablo kurulumu.
İlgili yazılar
- Vadeyi Uzatarak Taksit Düşürmek: Rahatlama mı, Ertelenmiş Maliyet mi?
Aynı yapılandırmada vade 84 aydan 120 aya çıkınca taksit 29.422'den 27.126 TL'ye iniyor ama toplam kazanç 421.791 TL'den 361.901 TL kayba dönüyor.
- Yapılandırmada Üç Gizli Kalem: Tazminat, Masraf ve Şişen Anapara
1.000.000 TL kalan borç, 1.029.000 TL yeni kredi olarak kuruluyor. 29.000 TL'lik tazminat ve masraf bir kerelik gider değil, 84 ay boyunca oran taşıyan anapara.
- Kredi yapılandırmada başabaş ayı: tazminat ne zaman geri gelir
Kalan 1.000.000 lira, 84 ay, aylık %3,20 yerine %2,50: 29.000 liralık tazminat ve masrafı taksit farkı altıncı ayda karşılar. Formül, eşik ve vade tablosu.