Tasarruf Finansman mı, Konut Kredisi mi? İki Hesabın Karşılaştırması

“Ev almak için hangisi daha iyi?” sorusunun tek bir cevabı yok — çünkü konut kredisi ile tasarruf finansman sistemi aynı soruyu cevaplamıyor.

Kredi şunu der: eve bugün gir, maliyeti vadeye yay. Tasarruf finansman şunu der: teslimi bekle, fazlayı tek kalemde öde.

Aradaki fark bir fiyat farkı değil, bir kurgu farkı. İkisini yan yana koymak, hangisinin senin sorunu cevapladığını görmeyi kolaylaştırır.

Fazlanın davranışı

Bu, iki sistemin en net ayrıldığı yer.

Konut kredisinde bir aylık oran vardır ve kalan borç her ay bileşiklenir. Vade uzadıkça aylık taksit küçülür ama ödenen toplam büyür. 120 ay yerine 240 ay seçmek taksiti rahatlatır, toplam maliyeti artırır.

Tasarruf finansmanda oran yoktur. Hedef bedelin üzerine binen tek kalem organizasyon ücretidir ve sözleşme başında sabitlenir. Taksit sayısını artırmak aylık ödemeyi küçültür, nominal toplamı değiştirmez.

Kredi sezgisiyle bakan biri için bu ters gelir; ama sistemin tanımı budur.

Zamanın maliyeti

Kredide ev hemen alınır. Tasarruf finansmanda teslim beklenir — ve 1 Ekim 2026 düzenlemesiyle en erken teslim süresi 180 güne çıkarıldı. Ayrıntıları yeni kurallar yazısında ele aldık.

Bu bekleme bir maliyettir ve iki biçimde ortaya çıkar:

• Kirada geçen süre. Teslime kadar barınma gideri devam eder.
• Fiyat riski. Bedel sözleşmede sabitlenir; fiyatlar artarsa fark alıcıda kalır, artmazsa beklenen avantaj oluşmaz.

Kredide bu iki kalem yoktur ama yerine faiz vardır.

Yıllık oranı doğru okumak

Kredi tarafında sık yapılan bir hesap hatası, karşılaştırmayı baştan bozar: aylık oranı 12 ile çarpmak.

Kalan borç her ay bileşiklendiği için yıllık etkin oran, aylık oranın 12 katından yüksektir:

Aylık oran	12 ile çarpım	Yıllık etkin (doğru)
%2,00	%24,0	%26,8
%2,89	%34,7	%40,8
%3,50	%42,0	%51,1
%5,00	%60,0	%79,6

Oran yükseldikçe makas açılır. Tasarruf finansmanla karşılaştırma yaparken kredinin maliyetini basit çarpımla ölçmek, krediyi olduğundan ucuz gösterir.

Bu yüzden peşinat hesaplayıcısında aylık oranın yanında yıllık etkin karşılığı yazılıdır.

Nominal toplam yeterli bir ölçü değil

Her iki kurguda da taksitler nominal olarak sabittir, para ise değer kaybeder. Yüksek enflasyonda ödemelerin bugünkü değeri, nominal toplamdan belirgin biçimde düşük çıkar.

Karşılaştırmanın yapılacağı yer bu yüzden nominal toplam değil, bugünkü değerdir — ve o da senin enflasyon varsayımına bağlıdır. Varsayımı değiştirmek sonucu değiştirir; bu bir kusur değil, hesabın doğasıdır.

Hangi soruyu soruyorsun?

Kurguları değil, kendi durumunu tarif eden cümleyi seç:

• “Eve bu yıl girmem gerekiyor.” Bekleme süresi bir seçenek değilse tasarruf finansman yapısal olarak uygun değildir.
• “Bekleyebilirim, peşin ödeyebileceğim bir tutar var.” Tasarruf finansman bu duruma göre kurulmuştur.
• “Peşinatım henüz yok.” Önce peşinatı biriktirme süresini görmek, iki kurgu arasında seçim yapmaktan önce gelir.
• “Kira ödemeye devam etsem ne olur?” Kira mı ev mi aracı bu üçüncü yolu yan yana koyar.

Özet

• Kredide fazla vadeyle büyür; tasarruf finansmanda büyümez.
• Tasarruf finansmanda teslim beklenir; bu bekleme kira ve fiyat riski taşır.
• Aylık kredi oranını 12 ile çarpmak yıllık maliyeti olduğundan düşük gösterir.
• Karşılaştırma nominal toplamla değil, bugünkü değerle yapılır ve sonuç enflasyon varsayımına bağlıdır.