Kira getirisi: brüt, net ve vergi sonrası üç ayrı sayı
6.000.000 liralık ev, 22.000 lira kira: brüt getiri %4,40, gider sonrası %3,39, vergi sonrası %3,02. Üç sayının formülü, 2026 vergi parametreleri ve tablo.
İyihedef İçerik EkibiKonut finansmanı
Aynı ev için üç getiri sayısı vardır ve üçü de doğrudur; hangisinin konuşulduğu söylenmezse kıyas bozulur. Aracın varsayılan örneğinde fiyat 6.000.000 lira, aylık kira 22.000 lira, yıllık sahip giderleri 30.000 lira, yılda bir ay boş, alım masrafı 250.000 lira. Brüt kira getirisi %4,40 (264.000 / 6.000.000). Boş ay ve giderler düşülünce, vergiden önce: (242.000 − 30.000) / 6.250.000 = %3,39. Gelir vergisi 23.460 lira da düşülünce net kira 188.540 lira ve net kira getirisi %3,02. Kira çarpanı 22,7; amortisman süresi 33,1 yıl. Aynı 6.250.000 lira net %39,2 mevduatta yılda 2.450.000 lira eder; nakit getirisi kıyasında, bu varsayımlarla, mevduat öndedir.
Üç sayının formülü
Kira getirisi aracının motoru şu zinciri yürütür; parametre adları motordakiyle aynıdır:
brütGetiri = 12 · aylikKiraMinor / fiyatMinortahsil = aylikKiraMinor · (12 − bosAy)matrah = max(tahsil − istisnaMinor, 0) · (1 − goturuGiderOrani)vergi = tarife(matrah)(artan oranlı, dilim dilim)netKira = tahsil − yillikGiderMinor − verginetGetiri = netKira / (fiyatMinor + alimMasrafiMinor)amortisman = 1 / netGetiri(yıl);kiraCarpani = fiyatMinor / (12 · aylikKiraMinor)
Yazının ortadaki sayısı, gider sonrası vergi öncesi getiri, araçta ayrı bir
satır değildir; (tahsil − yillikGiderMinor) / (fiyatMinor + alimMasrafiMinor)
ile tabloda tek hücrede türetilir. Aracın “net” dediği sayı vergi
sonrasıdır.
| Kalem | Hesap | Tutar (lira) |
|---|---|---|
| Yıllık kira | 22.000 × 12 | 264.000 |
| Tahsilat | 22.000 × 11 | 242.000 |
| İstisna sonrası | 242.000 − 58.000 | 184.000 |
| Matrah | 184.000 × 0,85 | 156.400 |
| Gelir vergisi | 156.400 × 0,15 | 23.460 |
| Net kira | 242.000 − 30.000 − 23.460 | 188.540 |
| Yatırım | 6.000.000 + 250.000 | 6.250.000 |
| Net getiri | 188.540 / 6.250.000 | %3,02 |
2026 vergi parametreleri
Üç parametre araçtaki parametre dosyasından gelir, akordiyonda yılı ve kaynağıyla görünür ve her Ocak yeniden değerleme oranıyla güncellenir:
- Konut kira istisnası, 2026 için 58.000 lira (Gelir Vergisi Kanunu madde 21).
- Götürü gider oranı %15 (madde 74): hasılatın %15’i belge aranmadan gider sayılır; gerçek gider yöntemi (faiz, amortisman) araç kapsamı dışıdır.
- Tarife (madde 103, ücret dışı gelirler; Resmî Gazete 31 Aralık 2025): 190.000 liraya kadar %15; 400.000 liraya kadar %20; 1.000.000 liraya kadar %27; 5.300.000 liraya kadar %35; üstü %40.
Örnekteki 156.400 liralık matrah bütünüyle ilk dilimdedir. Dilim geçişini görmek için motorun kontrol değeri: 400.000 liralık matrahta vergi 70.500 lira (190.000 × 0,15 + 210.000 × 0,20). Her vergi dilimi yalnız kendi aralığına uygulanır; matrah dilim sınırını aşınca tamamı üst orana geçmez.
Çarpan ve amortisman neden ayrışıyor
Kira çarpanı 22,7 = 6.000.000 / 264.000: fiyatın kaç yıllık kiraya denk geldiğini söyler, başka hiçbir şeyi değil. Amortisman süresi 33,1 = 6.250.000 / 188.540: alım masrafını paya, boş ayı, gideri ve vergiyi paydaya işler. Aradaki on yıldan fazla fark bir hata değil, iki ölçünün tanım farkıdır. Piyasa çarpanla konuşur; nakit akışı amortismanla.
Mevduat kıyası ve tekrarlanabilirlik
Kıyas satırı fiyat artı masrafın güncel mevduat faiziyle bir yıllık net getirisidir: Ağustos 2026 üç aya kadar TL mevduat %47,48 brüt, altı aya kadar vade stopajı %17,5, net %39,2; 6.250.000 × 0,392 = 2.450.000 lira. Stopaj oranı da bir parametredir ve mevzuat değişince güncellenir. Oran kaydırıcıdan değişir; değer artışı hesapta yoktur ve konut endeksinin son on iki ayı yalnız bilgi satırıdır.
Hesabı kendi tablonda doğrulamak için motorun test çıpası: aynı ev, 20.000 lira kira, 24.000 lira gider, alım masrafı sıfır, mevduat %30 → net kira 175.345 lira, net getiri %2,92, amortisman 34,2 yıl, kira çarpanı 25,0. Bu sayılar tutuyorsa zincir doğru kurulmuştur.
Zincirin öteki araçlardaki karşılıkları Hesabın içini açmak makalesinde; kararın öteki yarısı yatırımlık ev mi oturmalık ev mi yazısında.
Özet
- Brüt %4,40, gider sonrası %3,39, vergi sonrası %3,02: üç sayı üç ayrı tanımdır ve kıyasta hangisinin kullanıldığı söylenmelidir.
- Vergi zinciri: tahsilat − 58.000 lira istisna, × 0,85 götürü gider, artan oranlı tarife; örnekte 23.460 lira.
- Kira çarpanı 22,7 fiyat / yıllık kira; amortisman 33,1 yatırım / net kira; fark tanım farkıdır.
- İstisna ve tarife 2026 değerleridir, parametre dosyasından okunur; yüksek gelirli mükellefte istisna uygulanmaz ve araç bunu modellemez.
Sık sorulanlar
- Kira çarpanı ile amortisman süresi neden farklı?
- Kira çarpanı fiyatın yıllık kiraya bölümüdür; boş ayı, gideri, vergiyi ve alım masrafını içermez. Amortisman süresi net kira getirisinin tersidir ve bunların hepsini düşer. Örnekte 22,7 yıla karşılık 33,1 yıl.
- Kira geliri vergisi 2026 için nasıl hesaplanıyor?
- Yıllık tahsilattan 58.000 liralık konut kira istisnası düşülür, kalanın %15 götürü gideri düşülür, matraha ücret dışı gelir tarifesi uygulanır: 190.000 liraya kadar %15, sonraki dilimler %20, %27, %35 ve %40. Değerler araçtaki parametre dosyasından gelir ve her Ocak güncellenir.
- Değer artışı neden hesapta yok?
- Bir varsayım olurdu ve araç varsayım üretmez. Bu bir nakit getirisi hesabıdır; konut fiyat endeksinin son on iki aylık değişimi bilgi satırı olarak yazılır, projeksiyona girmez. Değer artışı senaryosunu kendi tablonda ayrı bir satır olarak eklersin.
Kaynaklar
Bu yazıdaki bilgiler aşağıdaki kaynaklara dayanır. Mevzuata bağlı sayılar yürürlük tarihiyle birlikte verilir; yöntemin tamamı veri ve yöntem sayfasında.
- Gelir İdaresi BaşkanlığıKonut kira geliri istisnası ve gelir vergisi tarifesiMevzuat tarihinden beri yürürlükteKira gelirinde istisna tutarı ve vergi dilimleri bu kaynaktan alınır.Adres tarihinde kontrol edildi
- Resmî GazeteTL vadeli mevduat stopaj oranları (vade kademeleri)Mevzuat tarihinden beri yürürlükteAltı aya kadar, bir yıla kadar ve daha uzun vadede uygulanan kesinti oranları. İlan edilen brüt faiz ile cebe giren net arasındaki farkı bu oran belirler.Adres tarihinde kontrol edildi
Yazar
iyihedef içeriklerini hazırlayan editoryal imza. Yazılar resmî kurum verileri (TCMB EVDS, TEFAS, TÜİK), elle doğrulanan yasal parametreler ve yayımlanmış akademik çalışmalar kullanılarak hazırlanır; mevzuata bağlı her sayı kaynağı ve yürürlük tarihiyle birlikte tutulur. Süreç ve düzeltme politikası yayın ilkeleri sayfasında yazılıdır.
Bu konuda
Önce konuyu tanı
- Bu rakam nereden geliyor? Veri kaynakları, yasal parametreler ve hesap yöntemiKavram
Sitedeki her rakam üç kaynaktan birinden gelir: robot serisi, elle bakımlı yasal parametre ya da senin girdin. Altı araçta kaynağı nerede göreceğini gösterir.
- Beş dakikada beş cevap: kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksitKavram
Aceleci okur için altı araçlık yol: her durakta bir soru, motordan tek sayı, üç adım ve araç bağı. Kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksit, saat.
İlgili yazılar
- Peşinat yetmez: ev alırken kapanış günü cepten çıkan kalemler
Aracın örneğinde 5 milyon liralık ev ve 2 milyon kredi için masraflar 243.034 lira; tapu günü peşinatla birlikte 3.243.034 lira gerekir.
- Yatırımlık Ev mi, Oturmalık Ev mi? İki Ayrı Kararın Kriterleri
Yatırımlık ev ve oturmalık ev aynı ürünün iki çeşidi değil, tamamen farklı kriterlerle verilmesi gereken iki ayrı karardır.