Yatırımlık ev: kira getirisi
Kiraya vermek için ev alsam net getirisi ne olur, parası kaç yılda çıkar?
Evin fiyatını, aylık kirayı, sahip giderlerini ve boş ayı gir; vergi sonrası net kira getirisini, amortisman süresini, kira çarpanını ve aynı paranın mevduat getirisiyle kıyasını gör.
Boşluk ve tahsilat riski hariçVeri güncel: Bugünün parasıylaNasıl hesaplanıyor?
Aidat (kiracıya yansıtılmayan), emlak vergisi, DASK, bakım — yıllık toplam.
Kiracı değişimi ve tadilat için.
Harç, komisyon, kredi masrafı; 'ev alırken cepten çıkan' aracı hesaplar.
Vergi ve kıyas2026 tarifesi (1 Ocak 2026); değiştirilebilir
Yıllık net kira getirisi
%3,02
Brüt %4,40 · kira çarpanı 22,7 yıl · amortisman 33,1 yıl
- Net kira (yıllık)
- 188.540 ₺
- Mevduat neti (yıllık)
- 2.275.000 ₺
- Kira çarpanı
- 22,7 yıl
Yılda 188.540 ₺ net kira: 11 ay tahsilat, gider ve 23.460 ₺ vergi düşülmüş. Aynı para mevduatta %36,4 netle 2.275.000 ₺ getirirdi; nakit getirisinde mevduat önde. Değer artışı bu hesabın dışındadır.
Aynı para: kira mı, mevduat mı?
Tahsilat − giderler − vergi
(Fiyat + masraf) × %36,4
Yıllık hesap
Her satır bir kalemdir. Vergi matrahı: tahsilattan istisna düşülür, kalanın götürü gider kadarı gider sayılır; artan oranlı tarife uygulanır.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Yıllık kira (12 ay) | 264.000 ₺ |
| Tahsilat (11 ay) | 242.000 ₺ |
| Sahip giderleri | − 30.000 ₺ |
| Vergi matrahı | 156.400 ₺ |
| Gelir vergisi | − 23.460 ₺ |
| Net kira | 188.540 ₺ |
| Yatırım (fiyat + masraf) | 6.250.000 ₺ |
Değer artışı hesaba katılmaz; bu bir nakit getirisi hesabıdır. Bilgi olarak: TCMB konut fiyat endeksi son on iki ayda %25,0 değişti — geçmiş bir olgudur, projeksiyon değil. İstisna yalnız konut kirası içindir ve yüksek gelirli mükellefte uygulanmayabilir; araç bunu modellemez. Araç, ev almayı ya da mevduatı önermez.
Girdileriniz bu sitede saklanmaz. Sonucu yanınıza alın:
“Ev alıp kiraya vermek” Türkiye’de en yaygın yatırım cümlesidir ve çoğunlukla kira çarpanıyla konuşulur. Bu araç çarpanın ötesine geçer: boş ayı, sahip giderlerini ve vergiyi düşüp net getiriyi ve amortisman süresini verir, aynı paranın mevduat getirisini yanına koyar.
Değer artışı bilinçli olarak hesabın dışındadır. Araç geçmiş endeksi söyler, geleceği söylemez.
Sonuç, girdiğin koşullara göre hesaplanmış temsilî bir rakamdır; bankaların uygulayacağı ücret, vergi ve sigortaları içermez. Genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım danışmanlığı ya da kişiye özel öneri değildir.
Bu sonuç nasıl hesaplandı?
- Yıllık kira tahsilatı hesaplanır; boşluk ayları düşülür.
- Gider yöntemi seçilir: götürü ya da gerçek gider.
- Konut kira istisnası düşülür, kalan matraha artan oranlı tarife uygulanır.
- Net kira, alım bedeli ve masrafların toplamına bölünür: net kira getirisi.
Buradaki sıra yöntemi anlatır; ekrandaki rakamlar senin girdiklerinden gelir. Varsayımların hepsi açılır bölümde değiştirilebilir.
- Yöntem
- Net kira = tahsilat − giderler − gelir vergisi (istisna, götürü gider, artan tarife); net getiri = net kira / (fiyat + masraf)
- Veri
- Son güncelleme
- Ayrıntı
- Veri ve yöntem sayfası
Mesaj, aracın adı ve ekrandaki girdilerini taşıyan adresle önceden doldurulur — sorunu birebir tekrarlayabilmemiz için. Kendi posta uygulamanda açılır; göndermeden önce görürsün.
Bu hesap hakkında
Aracın yöntemi, varsayımları ve neyi kapsamadığı. Başlığa dokun, cevap açılsın.
Değer artışı neden hesapta yok?
Çünkü bir varsayım olurdu ve araç varsayım üretmez. Bu bir nakit getirisi hesabıdır. Geçmiş konut fiyat endeksinin son on iki aylık değişimi bilgi olarak yazılır; projeksiyona girmez.
Kira çarpanı nedir?
Evin fiyatının yıllık kiraya bölümü; kiranın fiyatı kaç yılda ödediğini söyler. Yaygın bir kıyas ölçüsüdür ve vergiyi, gideri, boş ayı içermez. Amortisman süresi ise net getiriden hesaplanır ve daha uzundur.
Kira geliri vergisi nasıl hesaplanıyor?
Yıllık tahsilattan konut istisnası düşülür; kalanın götürü gider oranı kadarı gider sayılır; artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanır. İstisna ve tarife akordiyonda, yılı ve kaynağıyla; yüksek gelirli mükellefte istisna uygulanmayabilir ve araç bunu modellemez.
Mevduatla kıyas neden var?
Şüphecinin sorusu "aynı parayı başka yere koysam" sorusudur. Araç, fiyat artı masrafın güncel mevduat faiziyle net getirisini yanına koyar; kullanıcı oranı değiştirebilir. Araç iki seçenekten birini önermez.
Konuyu derinleştir
Bu hesabın arkasındaki kavramlar, örnekler ve yazılar burada.
- KavramBu rakam nereden geliyor? Veri kaynakları, yasal parametreler ve hesap yöntemiSitedeki her rakam üç kaynaktan birinden gelir: robot serisi, elle bakımlı yasal parametre ya da senin girdin. Altı araçta kaynağı nerede göreceğini gösterir.
- KavramBeş dakikada beş cevap: kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksitAceleci okur için altı araçlık yol: her durakta bir soru, motordan tek sayı, üç adım ve araç bağı. Kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksit, saat.
Bu araçla ilgili yazılar
Bu liste elle bakılmaz: makalenin ön bilgisindeki arac: alanından otomatik üretilir.
- Amortisman Süresi mi, Kira Çarpanı mı? İki Ölçü, İki Ayrı Soru
Kira çarpanı 22,7 ama amortisman 33,1 yıl. Aradaki 10 yılı gider, boş ay ve vergi açıyor; ikisini karıştırmak fiyatı ucuz göstermeye yol açar.
- Aynı Parayı Mevduata Koysan Ne Olur? Kıyasın Gücü ve Sınırı
6.250.000 TL'nin net kira geliri 188.540 TL, aynı paranın mevduat neti 2.448.359 TL. Ama bu kıyas gelir akışlarını karşılaştırır; konutun değer artışını içermez.
- Boş Ay: Kira Getirisinin Görünmeyen Maliyeti
Yılda tek bir boş ay, net getiriyi %3,32'den %3,02'ye indiriyor ve amortisman süresini 30,1 yıldan 33,1 yıla çıkarıyor. Üç yıllık bir maliyet.
- Kira getirisi: brüt, net ve vergi sonrası üç ayrı sayı
6.000.000 liralık ev, 22.000 lira kira: brüt getiri %4,40, gider sonrası %3,39, vergi sonrası %3,02. Üç sayının formülü, 2026 vergi parametreleri ve tablo.
- Yatırımlık Ev mi, Oturmalık Ev mi? İki Ayrı Kararın Kriterleri
Yatırımlık ev ve oturmalık ev aynı ürünün iki çeşidi değil, tamamen farklı kriterlerle verilmesi gereken iki ayrı karardır.