Aynı Parayı Mevduata Koysan Ne Olur? Kıyasın Gücü ve Sınırı

Bir yatırımı tek başına değerlendirmek yarım bir iştir. Asıl soru şudur: aynı parayı başka bir yerde tutsan ne olurdu? Kira getirisi aracı bu soruyu sorar — ve verdiği cevabın hem gücü hem de açıkça yazılmış bir sınırı vardır.

Kıyas

Senaryo: 6.000.000 TL ev, 250.000 TL alım masrafı, 22.000 TL aylık kira, 30.000 TL yıllık sahip gideri, 1 boş ay.

	Yıllık net
Kira geliri (vergi ve gider sonrası)	188.540 TL
Mevduat (6.250.000 TL, net %39,17)	2.448.359 TL
Fark	2.259.819 TL — mevduat önde

Mevduat oranı uydurulmuş değil: TCMB serisindeki güncel TL mevduat faizi brüt %47,48, %17,5 stopaj düşülünce net %39,17. Araçta görünür ve değiştirilebilir.

Ama Bu Kıyas Eksik — ve Eksikliği Büyük

İşte aracın kendi sınırı, ve bu satır dipnot değil sonucun bir parçasıdır:

Karşılaştırma yalnız gelir akışlarını ölçer. Konutun değerindeki değişimi ölçmez.

Bir mülkün toplam getirisi iki ayaktan oluşur:

1. Kira geliri — araç bunu hesaplar.
2. Değer artışı — araç bunu hesaplamaz.

Mevduat tarafında ikinci ayak yoktur: anapara nominal olarak sabit kalır. Konut tarafında vardır ve Türkiye’de tarihsel olarak küçük de değildir. Yani yukarıdaki tablo, konut aleyhine sistematik biçimde eksiktir.

Eksik Ayağı Nasıl Tamamlarsın

Konut fiyat endeksi verisi elde: TCMB’nin Türkiye konut fiyat endeksi 2010’dan bugüne aylık olarak izleniyor.

Geçmiş getiri aracında konut endeksini seçtiğinde, seçtiğin dönemde konut fiyatlarının nominal ve reel olarak ne yaptığını görürsün. Buna bakarak:

• Değer artışı ayağının büyüklüğü hakkında fikir edinirsin.
• Aynı dönemde mevduatın ne yaptığını yan yana koyabilirsin.

Ama dikkat: geçmiş veri geleceği göstermez ve konut endeksi kira gelirini, alım–satım masraflarını içermez. Yani ikinci ayak da tam olarak ölçülmüş değildir; yalnızca yok sayılmaktan iyidir.

Kıyasın Gerçekten İşe Yaradığı Yer

Bu karşılaştırmanın en güçlü kullanımı “hangisi daha iyi” sorusu değil, fırsat maliyetini görünür kılmaktır:

• Kira geliri beklentinle gerçekleşen arasındaki fark ne kadar?
• Boş ay ve giderler kıyası ne kadar değiştiriyor?
• Faiz ortamı değiştiğinde tablo hangi yöne dönüyor?

Üçüncü soru özellikle önemlidir: mevduat oranı düştüğünde bu tablo hızla değişir. Araçtaki oran alanını değiştirip sonucu görmek, kararın hangi varsayıma bağlı olduğunu gösterir.

Oturmalık ve yatırımlık ev kararlarının farkını ayrı bir yazıda ele aldık; ikisi aynı ürünün iki çeşidi değildir.

Kendi Rakamınla Dene

Kira getirisi aracı evin fiyatını, kirayı, giderleri, boş ayı, alım masrafını ve mevduat oranını alır; net kira getirisini, amortisman süresini, kira çarpanını ve mevduat kıyasını birlikte gösterir. Konut fiyatlarının geçmiş seyri için geçmiş getiri, mevduatın brütten nete hesabı için mevduat getirisi aracına bakabilirsin.