Boş Ay: Kira Getirisinin Görünmeyen Maliyeti
Yılda tek bir boş ay, net getiriyi %3,32'den %3,02'ye indiriyor ve amortisman süresini 30,1 yıldan 33,1 yıla çıkarıyor. Üç yıllık bir maliyet.
İyihedef İçerik EkibiKonut finansmanı
Yatırımlık ev hesabı genellikle iki sayıyla yapılır: evin fiyatı ve aylık kira. İkisini bölüp on ikiyle çarpınca brüt getiri çıkar — ve o rakam gerçek getiriden belirgin biçimde yüksektir.
Aradaki farkı yaratan kalemlerden biri, tabloda hiç görünmeyendir: boş ay.
Sözleşmedeki Kira ≠ Tahsil Edilen Kira
Getiri, sözleşmede yazan kira üzerinden değil gerçekten tahsil edilen kira üzerinden doğar. Aradaki farkı üç şey açar:
- Kiracı değişimi. İki kiracı arasında geçen süre.
- Tadilat. Yeni kiracıdan önceki hazırlık.
- Tahsilat gecikmesi. Ödenmeyen ya da geç ödenen aylar.
Üçü de aynı kaleme yazılır: yılda kaç ay boş.
Rakamla: Tek Bir Ay
Senaryo: 6.000.000 TL ev, aylık 22.000 TL kira, yıllık 30.000 TL sahip gideri, 250.000 TL alım masrafı.
| Hiç boş kalmazsa | Yılda 1 boş ay | |
|---|---|---|
| Yıllık kira (sözleşme) | 264.000 TL | 264.000 TL |
| Tahsil edilen | 264.000 TL | 242.000 TL |
| Gelir vergisi | 26.265 TL | 23.460 TL |
| Net kira | 207.735 TL | 188.540 TL |
| Brüt getiri | %4,40 | %4,40 |
| Net getiri | %3,32 | %3,02 |
| Amortisman | 30,1 yıl | 33,1 yıl |
Neden Etkisi Bu Kadar Büyük
Amortisman süresi net getirinin tersidir (1 ÷ net getiri). Getiri küçüldükçe bu bölme hızla büyür.
%3,32’lik getiride süre 30,1 yıl; %3,02’ye inince 33,1 yıl. Getirideki %9’luk düşüş, süreye %10 ekliyor. Getiri ne kadar düşükse, küçük kayıpların süreye etkisi o kadar büyür — ve konut kirasında getiriler zaten düşük bölgededir.
Not: boş ay vergiyi de düşürüyor (26.265 → 23.460 TL), yani kaybın bir kısmı vergiden geri geliyor. Ama bu bir teselli değil: 22.000 TL’lik tahsilat kaybına karşılık 2.805 TL’lik vergi azalması var.
Boş Ay Kaç Olmalı
Araç bir sayı önermez ve öneremez — bölgeye, mülkün durumuna ve kiracı profiline bağlıdır. Yapılabilecek en sağlam şey tek senaryo kurmamaktır:
- Sıfır boş ay ile hesapla — en iyimser sınır.
- Bir boş ay ile hesapla — daha gerçekçi bir orta nokta.
- İki boş ay ile hesapla — kiracı değişiminin uzadığı yıl.
Üç sonucu yan yana görmek, kararın hangi varsayıma bağlı olduğunu gösterir. Bu, sitedeki bütün araçların ortak yaklaşımıdır: tek bir rakam değil, varsayımın sonucu.
Kendi Rakamınla Dene
Kira getirisi aracı evin fiyatını, aylık kirayı, sahip giderlerini, boş ay sayısını ve alım masrafını alır; vergi sonrası net getiriyi, amortisman süresini, kira çarpanını ve aynı paranın mevduat getirisiyle kıyasını gösterir. Amortisman ile kira çarpanının neden iki ayrı ölçü olduğunu ilgili yazıda, ev alırken cepten çıkan kalemleri ev alım masrafı aracında bulabilirsin.
Sık sorulanlar
- Boş ay hesabı neden önemli?
- Çünkü getiri, sözleşmedeki kira üzerinden değil TAHSİL EDİLEN kira üzerinden doğar. 6.000.000 TL'lik ev ve 22.000 TL aylık kira senaryosunda yıllık kira 264.000 TL'dir; bir ay boş kalırsa tahsil 242.000 TL'ye iner ve net getiri %3,32'den %3,02'ye düşer.
- Bir boş ay amortismana ne kadar ekliyor?
- Aynı senaryoda amortisman süresi 30,1 yıldan 33,1 yıla çıkıyor — yani tek bir boş ay yaklaşık üç yıllık bir gecikmeye denk geliyor. Amortisman, net getirinin tersidir; getiri düştükçe süre hızla uzar.
- Boş ay tahminini nasıl belirlemeli?
- Araç bir sayı önermez. Kiracı değişim sıklığı, tadilat süresi ve bölgenin talep durumu belirleyicidir. Gerçekçi bir yaklaşım, en iyimser senaryoyu (sıfır boş ay) tek senaryo saymamak ve farklı değerlerle sonucu karşılaştırmaktır.
- Boş ay dışında hangi kalemler atlanıyor?
- Sahip giderleri (aidat, emlak vergisi, bakım), alım masrafları ve vergi. Araç bunların hepsini ayrı ayrı sorar; brüt getiriden net getiriye giden yolda her biri ayrı bir düşüş yaratır.
Yazar
iyihedef içeriklerini hazırlayan editoryal imza. Yazılar resmî kurum verileri (TCMB EVDS, TEFAS, TÜİK), elle doğrulanan yasal parametreler ve yayımlanmış akademik çalışmalar kullanılarak hazırlanır; mevzuata bağlı her sayı kaynağı ve yürürlük tarihiyle birlikte tutulur. Süreç ve düzeltme politikası yayın ilkeleri sayfasında yazılıdır.
Bu konuda
Önce konuyu tanı
- Beş dakikada beş cevap: kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksitKavram
Aceleci okur için altı araçlık yol: her durakta bir soru, motordan tek sayı, üç adım ve araç bağı. Kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksit, saat.
- Bu rakam nereden geliyor? Veri kaynakları, yasal parametreler ve hesap yöntemiKavram
Sitedeki her rakam üç kaynaktan birinden gelir: robot serisi, elle bakımlı yasal parametre ya da senin girdin. Altı araçta kaynağı nerede göreceğini gösterir.
- TEFAS'ta Bir Fon Değerlendirilirken Nelere Bakılır?Kavram
TEFAS'ta bir fonu değerlendirirken bakılan nesnel kriterler: fon türü, gider oranı, geçmiş getirinin sınırı, karşılaştırma ölçütü, risk ve likidite.
İlgili yazılar
- Amortisman Süresi mi, Kira Çarpanı mı? İki Ölçü, İki Ayrı Soru
Kira çarpanı 22,7 ama amortisman 33,1 yıl. Aradaki 10 yılı gider, boş ay ve vergi açıyor; ikisini karıştırmak fiyatı ucuz göstermeye yol açar.
- Kira getirisi: brüt, net ve vergi sonrası üç ayrı sayı
6.000.000 liralık ev, 22.000 lira kira: brüt getiri %4,40, gider sonrası %3,39, vergi sonrası %3,02. Üç sayının formülü, 2026 vergi parametreleri ve tablo.
- Yatırımlık Ev mi, Oturmalık Ev mi? İki Ayrı Kararın Kriterleri
Yatırımlık ev ve oturmalık ev aynı ürünün iki çeşidi değil, tamamen farklı kriterlerle verilmesi gereken iki ayrı karardır.