Kira çarpanı nedir?

Evin fiyatının yıllık kiraya bölünmesiyle bulunur. 6.000.000 TL'lik ev ve 22.000 TL aylık kira senaryosunda 22,7'dir. Gider, boş ay ve vergi hesaba girmez; bu yüzden bir fiyat karşılaştırma ölçüsüdür, getiri ölçüsü değildir.

Amortisman süresi neyi gösterir?

Yatırımın kendini net kira geliriyle kaç yılda çıkardığını gösterir ve net getirinin tersidir. Aynı senaryoda 33,1 yıl. Sahip giderleri, boş ay, alım masrafı ve vergi bu hesaba dâhildir.

Aradaki fark neden bu kadar büyük?

Çünkü kira çarpanı brüt kirayı, amortisman ise net kirayı kullanır ve paydaya alım masrafını da ekler. Senaryoda 22,7 ile 33,1 arasındaki on yılı sahip giderleri, bir boş ay, 250.000 TL alım masrafı ve gelir vergisi açıyor.

Hangi ölçüye bakmalı?

İkisine de, farklı sorular için. Kira çarpanı iki mülkü ya da iki bölgeyi karşılaştırırken hızlı bir ölçüdür. Amortisman ise bu yatırımı yapıp yapmama kararında bakılacak sayıdır; ama tek başına yeterli değildir, çünkü konut değerindeki değişimi içermez.

Barınma ve ulaşım3 Eylül 2026·2 dakika okuma

Amortisman Süresi mi, Kira Çarpanı mı? İki Ölçü, İki Ayrı Soru

Kira çarpanı 22,7 ama amortisman 33,1 yıl. Aradaki 10 yılı gider, boş ay ve vergi açıyor; ikisini karıştırmak fiyatı ucuz göstermeye yol açar.

İyihedef İçerik EkibiKonut finansmanı

Emlak ilanlarında sık geçen bir cümle var: “kendini yirmi iki yılda çıkarır.” Aynı mülk için araç 33,1 yıl diyor. İkisi de yanlış değil — farklı şeyleri ölçüyorlar.

İki Formül

Ölçü	Formül	Neyi içerir
Kira çarpanı	Fiyat ÷ yıllık brüt kira	Yalnız fiyat ve kira
Amortisman süresi	1 ÷ net getiri	Gider, boş ay, alım masrafı, vergi

Kira çarpanı bir fiyat karşılaştırma ölçüsüdür: bu mülk, bu kiraya göre pahalı mı? Amortisman ise bir karar ölçüsüdür: bu yatırım kendini kaç yılda çıkarır?

Rakamla: Aradaki On Yıl

Senaryo: 6.000.000 TL ev, 22.000 TL aylık kira, 30.000 TL yıllık sahip gideri, 1 boş ay, 250.000 TL alım masrafı.

	Değer
Yıllık brüt kira	264.000 TL
Kira çarpanı	22,7
Tahsil edilen (1 boş ay)	242.000 TL
Gelir vergisi	−23.460 TL
Net kira	188.540 TL
Yatırılan toplam (fiyat + masraf)	6.250.000 TL
Net getiri	%3,02
Amortisman süresi	33,1 yıl

Aradaki 10,4 yılı dört kalem açıyor: sahip giderleri, bir boş ay, alım masrafı ve gelir vergisi.

Kira Yükselince Ne Oluyor

Aynı evde kirayı 28.000 TL’ye çıkaralım; başka her şey sabit:

	22.000 TL kira	28.000 TL kira
Kira çarpanı	22,7	17,9
Net getiri	%3,02	%3,92
Amortisman	33,1 yıl	25,5 yıl

Kira %27 artınca amortisman %23 kısalıyor. İki ölçü aynı yönde hareket eder — ama aynı hızda değil, çünkü vergi ve giderler aradadır.

Hangisine Ne Zaman Bakılır

Kira çarpanına bak: iki mülkü, iki bölgeyi ya da bir bölgenin zaman içindeki seyrini karşılaştırırken. Hızlıdır ve girdi istemez.

Amortismana bak: bu yatırımı yapıp yapmama kararında. Ama tek başına yeterli değildir.

Üçüncü Bir Soru

İki ölçü de tek bir mülke bakar. Kararın tamamlanması için üçüncü bir soru gerekir: aynı parayı başka bir yerde tutsan ne olurdu? Bunu aynı parayı mevduata koysan ne olur yazısında ele aldık — ve o karşılaştırmanın kendi sınırı var.

Kendi Rakamınla Dene

Kira getirisi aracı evin fiyatını, kirayı, giderleri, boş ayı ve alım masrafını alır; kira çarpanını ve amortisman süresini ayrı ayrı gösterir, brütten nete giden yolu kalem kalem yazar. Vergi tarifesi ve istisna tutarı ekranda görünür ve değiştirilebilir. Boş ayın etkisini ilgili yazıda, üç getiri ölçüsünün tam dökümünü brüt, net ve vergi sonrası yazısında bulabilirsin.

kira getirisiamortismanyatırımlık ev

Sık sorulanlar

Kira çarpanı nedir?: Evin fiyatının yıllık kiraya bölünmesiyle bulunur. 6.000.000 TL'lik ev ve 22.000 TL aylık kira senaryosunda 22,7'dir. Gider, boş ay ve vergi hesaba girmez; bu yüzden bir fiyat karşılaştırma ölçüsüdür, getiri ölçüsü değildir.
Amortisman süresi neyi gösterir?: Yatırımın kendini net kira geliriyle kaç yılda çıkardığını gösterir ve net getirinin tersidir. Aynı senaryoda 33,1 yıl. Sahip giderleri, boş ay, alım masrafı ve vergi bu hesaba dâhildir.
Aradaki fark neden bu kadar büyük?: Çünkü kira çarpanı brüt kirayı, amortisman ise net kirayı kullanır ve paydaya alım masrafını da ekler. Senaryoda 22,7 ile 33,1 arasındaki on yılı sahip giderleri, bir boş ay, 250.000 TL alım masrafı ve gelir vergisi açıyor.
Hangi ölçüye bakmalı?: İkisine de, farklı sorular için. Kira çarpanı iki mülkü ya da iki bölgeyi karşılaştırırken hızlı bir ölçüdür. Amortisman ise bu yatırımı yapıp yapmama kararında bakılacak sayıdır; ama tek başına yeterli değildir, çünkü konut değerindeki değişimi içermez.

Yazar

İyihedef İçerik Ekibi

iyihedef içeriklerini hazırlayan editoryal imza. Yazılar resmî kurum verileri (TCMB EVDS, TEFAS, TÜİK), elle doğrulanan yasal parametreler ve yayımlanmış akademik çalışmalar kullanılarak hazırlanır; mevzuata bağlı her sayı kaynağı ve yürürlük tarihiyle birlikte tutulur. Süreç ve düzeltme politikası yayın ilkeleri sayfasında yazılıdır.

Kaynaklarımızı ve düzeltme politikamızı okuyun

Bu konuda

Konut ve kira Vergi ve stopaj

Önce konuyu tanı

Bu rakam nereden geliyor? Veri kaynakları, yasal parametreler ve hesap yöntemiKavram
Sitedeki her rakam üç kaynaktan birinden gelir: robot serisi, elle bakımlı yasal parametre ya da senin girdin. Altı araçta kaynağı nerede göreceğini gösterir.
Beş dakikada beş cevap: kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksitKavram
Aceleci okur için altı araçlık yol: her durakta bir soru, motordan tek sayı, üç adım ve araç bağı. Kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksit, saat.

İlgili yazılar

Aynı Parayı Mevduata Koysan Ne Olur? Kıyasın Gücü ve Sınırı
6.250.000 TL'nin net kira geliri 188.540 TL, aynı paranın mevduat neti 2.448.359 TL. Ama bu kıyas gelir akışlarını karşılaştırır; konutun değer artışını içermez.
Boş Ay: Kira Getirisinin Görünmeyen Maliyeti
Yılda tek bir boş ay, net getiriyi %3,32'den %3,02'ye indiriyor ve amortisman süresini 30,1 yıldan 33,1 yıla çıkarıyor. Üç yıllık bir maliyet.
Kira getirisi: brüt, net ve vergi sonrası üç ayrı sayı
6.000.000 liralık ev, 22.000 lira kira: brüt getiri %4,40, gider sonrası %3,39, vergi sonrası %3,02. Üç sayının formülü, 2026 vergi parametreleri ve tablo.