Emlakçı Komisyonu Masrafın Neresinde? Kalem Kalem 243.344 TL
5.000.000 TL'lik evde toplam masraf 243.344 TL; bunun 120.000 TL'si komisyon ve KDV. Emlakçısız aynı alım 123.344 TL'ye iniyor.
İyihedef İçerik EkibiKonut finansmanı
Ev alımında peşinat bilinir, kredi taksiti hesaplanır. Tapu günü nakit olarak istenen kalemler ise genellikle en son fark edilir — ve toplamı küçük değildir.
Kalem Kalem
Senaryo: 5.000.000 TL ev, 2.000.000 TL kredi, emlakçılı alım, satıcı kendi harcını ödüyor.
| Kalem | Tutar | Dayanağı |
|---|---|---|
| Tapu harcı (alıcı payı) | 100.000 TL | Satış bedeli üzerinden %2 |
| Emlakçı komisyonu | 100.000 TL | Satış bedeli üzerinden %2 |
| Komisyon KDV | 20.000 TL | Komisyon üzerinden %20 |
| Kredi tahsis ücreti | 10.000 TL | Kredi tutarı üzerinden %0,5 (tavan) |
| Ekspertiz ücreti | 4.000 TL | Bankanın atadığı değerleme |
| İpotek tesis ücreti | 3.500 TL | Tapuda ipotek kurulması |
| Zorunlu deprem sigortası (DASK) | 3.310 TL | Yıllık prim, tapuda zorunlu |
| Tapu döner sermaye ücreti | 2.534 TL | Sabit ücret, tapu müdürlüğü |
| TOPLAM | 243.344 TL | Fiyatın %4,87’si |
Peşinat 3.000.000 TL olduğuna göre tapu günü gereken toplam nakit: 3.243.344 TL.
İki Değişken, İki Büyük Fark
1 · Emlakçı
| Toplam masraf | Fiyata oranı | |
|---|---|---|
| Emlakçılı | 243.344 TL | %4,87 |
| Emlakçısız | 123.344 TL | %2,47 |
Fark 120.000 TL — komisyon ve KDV’nin tamamı.
2 · Satıcının harcı
Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır. Pazarlıkta alıcının satıcı payını da üstlenmesi sık görülür:
| Toplam masraf | |
|---|---|
| Satıcı kendi harcını ödüyor | 243.344 TL |
| Alıcı satıcı harcını da ödüyor | 343.344 TL |
Fark 100.000 TL. Bu kalem çoğu zaman fiyat pazarlığının içinde eriyip gider — oysa büyüklüğü fiyattaki 100.000 TL’lik bir indirime denktir.
Pazarlıkta Ne Anlama Geliyor
Yukarıdaki iki satır, pazarlığın fiyat dışındaki iki koludur:
- “Satıcı harcını sen öde” demek, 100.000 TL zam demektir.
- Emlakçısız alım, 120.000 TL indirim demektir — ama emlakçının sağladığı hizmetten de vazgeçmek anlamına gelir.
İkisi de fiyat üzerinden konuşulmadığı için gözden kaçar. Rakama çevirince aynı masaya oturuyorlar.
Peşinat Planına Ekle
En yaygın hata, peşinatı son kuruşuna kadar planlayıp bu kalemleri unutmaktır. Pratik kural: peşinat hedefinin üzerine masraflar için ayrı bir pay koy. Bu senaryoda o pay fiyatın yaklaşık %5’i.
Peşinat oranının taksiti nasıl değiştirdiğini ilgili yazıda, tapu günü listesinin tamamını ev alırken cepten çıkanlar yazısında bulabilirsin.
Kendi Rakamınla Dene
Ev alırken cepten çıkan aracı satış fiyatını, kredi tutarını, emlakçı ve satıcı harcı seçimlerini alır; her kalemi dayanağıyla birlikte listeler ve tapu günü gereken toplam nakdi verir. Oranlar ekranda görünür ve değiştirilebilir. Peşinat hesabı için peşinat, DASK primi için DASK primi aracına bakabilirsin.
Sık sorulanlar
- Ev alım masrafının en büyük kalemi hangisi?
- 5.000.000 TL fiyat ve 2.000.000 TL kredi senaryosunda iki kalem başa baş: tapu harcı alıcı payı 100.000 TL ve emlakçı komisyonu 100.000 TL. Komisyonun üzerine 20.000 TL KDV eklenince komisyon tarafı 120.000 TL ile öne geçiyor.
- Emlakçı olmadan alım ne kadar ucuz?
- Aynı senaryoda toplam masraf 243.344 TL'den 123.344 TL'ye iniyor — yani yarıdan fazla azalıyor. Fiyata oranı %4,87'den %2,47'ye düşüyor.
- Satıcının harcını üstlenmek ne kadar tutuyor?
- Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı satış bedeli üzerinden hesaplanır. 5.000.000 TL'lik bir evde satıcı payını da üstlenmek 100.000 TL ek demektir; toplam masraf 343.344 TL'ye çıkar.
- Bu kalemler krediye eklenebilir mi?
- Araç bunu varsaymaz ve masrafları nakit gereksinimi olarak gösterir. Bazı kalemler kuruma göre finanse edilebilir; edildiğinde bir kerelik gider olmaktan çıkıp vade boyunca oran taşıyan bir tutara dönüşür.
Kaynaklar
Bu yazıdaki bilgiler aşağıdaki kaynaklara dayanır. Mevzuata bağlı sayılar yürürlük tarihiyle birlikte verilir; yöntemin tamamı veri ve yöntem sayfasında.
- Gelir İdaresi BaşkanlığıTapu harcı, döner sermaye ücreti ve emlak komisyonu üst sınırıMevzuat tarihinden beri yürürlükteEv alırken cepten çıkan yasal kalemler: alıcı ve satıcı tapu harcı oranı, döner sermaye ücreti ve emlakçı komisyonunun üst sınırı. Dayanağı 492 sayılı Harçlar Kanununun (4) sayılı tarifesi ile Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliktir.Adres tarihinde kontrol edildi
- DASKZorunlu deprem sigortası tarife ve talimatıMevzuat tarihinden beri yürürlüktePrim hesabındaki bölge ve yapı tipi katsayıları ile azami teminat tutarı.Adres tarihinde kontrol edildi
Yazar
iyihedef içeriklerini hazırlayan editoryal imza. Yazılar resmî kurum verileri (TCMB EVDS, TEFAS, TÜİK), elle doğrulanan yasal parametreler ve yayımlanmış akademik çalışmalar kullanılarak hazırlanır; mevzuata bağlı her sayı kaynağı ve yürürlük tarihiyle birlikte tutulur. Süreç ve düzeltme politikası yayın ilkeleri sayfasında yazılıdır.
Bu konuda
Önce konuyu tanı
- Bu rakam nereden geliyor? Veri kaynakları, yasal parametreler ve hesap yöntemiKavram
Sitedeki her rakam üç kaynaktan birinden gelir: robot serisi, elle bakımlı yasal parametre ya da senin girdin. Altı araçta kaynağı nerede göreceğini gösterir.
- Beş dakikada beş cevap: kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksitKavram
Aceleci okur için altı araçlık yol: her durakta bir soru, motordan tek sayı, üç adım ve araç bağı. Kira tavanı, zam, kıdem, kart borcu, taksit, saat.
İlgili yazılar
- Peşinat Oranı Taksiti Nasıl Değiştirir? Dört Senaryo, Dört Rakam
4.000.000 TL'lik evde kredi oranı %75'ten %50'ye indiğinde taksit 89.636 TL'den 59.757 TL'ye, toplam faiz 7.756.270 TL'den 5.170.852 TL'ye iniyor.
- Tapu harcı, komisyon, ekspertiz: her kalemin dayanağı ve tarihi
5 milyonluk evde peşinat dışı masraf 243.034 lira. Sekiz kalemin üçü kanun tarifesi, ikisi yönetmelik tavanı, üçü tahmin; hangisi hangisi, tarihiyle.
- Peşinat yetmez: ev alırken kapanış günü cepten çıkan kalemler
Aracın örneğinde 5 milyon liralık ev ve 2 milyon kredi için masraflar 243.034 lira; tapu günü peşinatla birlikte 3.243.034 lira gerekir.